六、估价原则：本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业详细情况，具体遵循估价时点原则、使用原则、替代原则。

  七、估价方法：根据估价的特点和真实的情况，本报告采用市场比较法和还原法对拆迁评估房地产进行整体性评估，至于部分无证构筑物、墙体及其占用的土地已包含在内，未单列其价值。另外虽然在本报告中未完全采用新乡市人民政府有关拆迁条例的补偿指导价，是因为待拆迁房屋的装饰、装修及层高未在指导价中予以考虑完全。本报告主要根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的精神进行评估。

  本评估以掌握的有关标的物的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估目的和评估经验，经计算拆迁评估对象在估价时点的拆迁补偿价格为：

  本报告评估时效为半年，自二00二年四月十五日起生效。跟着时间的推移，房地产市场状况和评估对象自身情况出现变化，评估对象的市场价值将发生相应的变化，评估结果也需做相应调整。

  我们评估的价值是现时价，及在估价时点对拆迁评估对象进行补偿的参考价格，假设：

  (3)有一个适当的期间完成交易，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价;

  (1)对于房产的建筑面积等有关收据，均以委托方提供的房产证为法律依据，对于土地面积委托方未提供有关土地资料。

  (2)本报告中的拆迁补偿价，是指估价结果专供拆迁人与补拆迁人协商被拆迁房屋补偿价格的房地产估价，不包括搬迁补助费、拆迁非住宅房子造成停产、停业的补偿价格。

  (3)未经评估单位书面同意，本报告的全部或部分及任何有关的资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，本报告的解释权归评估单位所有。

  1.本评估报告中的分析、意见和结论是人们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

  2.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

  3.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和国务院《城市房屋拆迁条例》做多元化的分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

  4.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担相应的责任。但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量做出详细的调查的责任，和其被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

  一、估价物概况本报告评估的标的物为一座位于新乡市胜利路XX号的房地产，房屋所有权属于XXX，该人持有新乡市人民政府颁发的房屋所有权证(新房权证字XXXXX号)，评估的具体范围为房屋所有权证所载的建筑物及部分与之配套的构筑物及占用范围内的土地。

  评估标的物座落于新乡市胜利路XX号(XX号与XX交叉口)，该房屋南临XXX、北临XX商业铺面，门前为我市主干道胜利路，属新乡市二级区段(按原划分区域标准)该建筑后面(即东侧)为住宅房，监卫河河道。评估房地产属于正在出租的营业性用房，地处新乡市市级商业服务，房屋利用率极高，是理想的房地产投资、经商场所。

  评估标的物为一幢二层砖混结构建筑物。建筑时间为1981年，目前底层为出租商业经营场所，前墙粘贴古式仿砖瓷片，二层是前墙挂招牌，双开玻璃弹簧门，一层地面铺设花岗岩地板，墙壁贴纹布，顶层为烤漆龙骨吊顶，后为了经营方便设方格木棚，门框已经装饰修饰，并有磨砂单开门。二层目前为商业经营人的住所、属于出租，地面铺设普通地板砖，内墙888涂料抹平，部分粘贴壁纸，空间经磨砂玻璃隔开，予制过梁，现浇顶，二层设室外楼梯，由于该建筑物曾改造过，为经营和使用起来更便捷，楼梯靠南及二层东墙已经全封闭(含顶层临时)经评估人的现场勘测及调查了解，评估房产北墙长为8.35米，临街前墙为6.45米，建筑总面积(产权证)为78.90平方米于该幢建筑物经过二次装修使用及维护情况较好，根据新乡市人民政府《房屋拆迁补偿标准》之规定，房屋成新率为九成新。

  因目前市场上同类型房地产交易安全较多，选用市场比较法做评估较好。又因为该营业房目前为出租房屋，所以又能够使用还原法做评估，最后将上述两种方法的估价结果加以权重并计算，便得出拆迁标的物的价格。

  1.市场比较法公式：市场比较法是指在求取估价对象，房地产的价格时，将估价对象房地产与在较近时期内已发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发现交易的类似房地产的既知价格，修正得以估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法，其基本公式为：

  待估房地产价格=交易实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正

  可比实例A、C、D的交易价格均属产研发企业售价，价格较正常，可比实例B为非正常交易，应作适当修正，设估价对象的交易价格指数为100，得出可比实例A、C、D的交易价格指数为100，B的交易价格指数为95。

  实例A、C、D的交易日期均为2000年，实例B的交易日期为1999年，由于近一年来2000-2001年房地产营业房销售市场基本无变化，无需进行交易日期修正，设估价对象交易日期修正指导为100，则A、C、D交易日期修正指数为100，由于实例B发生交易时间较早，其交易日期修正指数为98。

  因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差别，如：地段、交通通达程度、繁华程度、居民区，周围环境等因素各不相同，应将其修正。经比较分析，可比实例A位于劳动路与平原路交叉口，地段和繁华程度比评估对象稍强，周围环境较适合经营，道路通达程度较好。可比实例B位于胜利路与姜庄交叉口，地段和繁华程度比评估对象较优，但交通通达程度不如评估对象，周围环境和评估对象相似。可比实例C位于人民路东段，地段和繁华程度不如评估对象，但交通通达，可比实例D位于原新乡市旧城区东关街，地段、繁华程度和交通通达程度不如评估对象，所处居民区这一因素比估价对象较优，设估价对象所在地段区域因素修正指数为100，通过列下表分析，得出可比实例A为105、B为106、C为97、D为89.5。

  因构成房地产本身的使用功能，质量优劣等因素方面的差异所产生的价格差别，如临街状态、建筑结构、装饰装修，使用性质、面积、形状等各有不同，进而影响交易价格。经比较分析，A、B、C、D都为未经装修的新建房屋，其结构都比估价对象优，使用性质都是营业出租，面积及形状都比估价对象好。设估价对象的个别因素修正指数为100，通过列下表可得出A、B、C、D的个别修正因素指数分别为118、115、110、109。

  1.还原法(称法)是一种运用恰当的还原利率，将未来的纯折算为现值的估价方法，其基本公式为：

  运用此方法评估时，其纯和还原利率的确定十分关键，在确定纯时，我们既考虑物业的实际，更考虑物业的客观，即排除实际中属于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常。

  (1) 按照新乡市不同区段房屋租赁状况，测算房屋租金水平，确定房地产总租金2300元。

  (2) 房地产税(房产税、营业税、城建税教育费附加)取提总收入的17.5%。

  还原利率的确定我们采用安全利率加风险调整值的办法确定.根据中国人民银行近期发布的一年定期存款利率(安全利率)1.89%，按照影响评估对象的各种社会经济因素确定低风险下的土地风险调整系数为7%，房屋风险调整系数为8%，利用公式：

  其中X为土地价格在房地产价格中的比重，Y为房产价格在房地产价格中的比重。

  n为房子使用年限，该拆迁评估房屋为砖混结构，非生产用房按规定经济耐用年限为50年，该房屋建于1981年，已使用21年，则尚可使用的时间n=50-21=29。将上述有关参数代入公式可得：

  (三)通过以上两种估价方法的不同运用，用市场比较法评估得出的房地产价值为211609元，用还原法评估得出的房地产价值为198204元。根据房地产估价规范的要求，取市场比较法估价结果权重值为0.6，取还原法评估结果权重值为0.4，综合得出评估房地产价值为：