1997年，距离国家停止福利分房还有一年，全国房地产市场仍处于1994年国家强力整顿后的低谷中，房子并不好卖，但昆明的官房集团决定干一个让昆明人眼前一亮的高端项目，其中最大的卖点是精装修。这个楼盘就是现在早已默默无闻，甚至有些破败的金康园。

  1990年代的官房集团，在昆明如日中天，当时昆明一环和二环之间，从城东到城北的新房子几乎都是官房盖的，可是开发一个精装修的高档楼盘，官房也没干过。甚至于同时期国内也没有几家房企开发精装修住宅，建设部出台《商品房装修一次到位细则》，推广精装修住宅，已经是2002年的事了。

  1997年的官房集团为何需要在昆明开发精装住宅？有知情人士说，官房其实并不是出于市场营销的考虑，事实上当时房地产市场还没有这方面的需求，官房开发精装房，一个很重要的动机可能是为了得奖，追求国家级荣誉。

  1990年代在昆明风头无两的官房，那时候还是一家国企，有钱、任性，也愿意探索一些同时代昆明其他开发商没干过的事，比如第一个下地州，第一个出云南，第一家开发旅游地产，第一家开酒店，等等；官房还建立了从设计院到商品混凝土生产，从门窗厂到装修公司的全产业链，官房甚至还拥有矿泉水企业和搬家公司……总而言之，那个年代的官房在市场上已经很成功，各种荣誉无数，但对一家国企来说，还有什么比得到国家层面的认可更值得追求呢？

  金康园的装修标准和现在的昆明精装房比起来，肯定不算得上什么，无非是厨卫精装，地面铺了实木地板，但这在上世纪90年代已经显得十分高大上，昆明富人趋之若鹜，金康园随后也获得了昆明市、云南省的一堆奖项，而最引人瞩目的荣誉则是在1999年11月，被国家建设部授予“国家小康住宅示范小区”。这是迄今为止昆明住宅项目获得的最高荣誉。

  几年后王石来昆明，受聘为俊发地产的独立董事，在新闻发布会上，王石还专门谈到了昆明的房地产企业，说官房在精装修和社区建设方面，都有一些值得肯定的做法。

  王石之所以提及昆明的精装修项目，是因为彼时万科已经在大力推行成品住宅，也即精装房，并慢慢的变成了国内开发精装房的标杆企业，而昆明本地企业在金康园甚至后来在金实小区的精装实践，更像是一时兴起，属于验证自己实力的夺标项目，所以在获得国家大奖后，官房就再也没开发精装修项目了。

  实际上几乎与官房开发金康园同时，昆明也有一家开发商在做精装修项目，就是白龙路上的世界花苑。这家开发商后来更名为百年置业，1999年在白龙路开发的世界花苑也是个不大的楼盘，之所以搞精装修，其实是学习万科，因为开发商的某个高管出自万科。同样，白龙路的世界花苑也是这家年轻房企的一次大胆探索，在此之后，百年置业开发的其他楼盘，比如滇池世界花苑、波西米亚花园、明日城市等，再也没有推出过精装房。

  为什么在2000年之后，国家开始倡导成品房，万科等房企也积极推广精装修，昆明原本起步比较早的精装房开发，却浅尝辄止了呢？

  昆明房地产行业资深人士说，原因很多，一是当时房价低，2000年前后昆明的房价才2000左右一平方，虽然那时候精装修的标准也不高，可是一平方的造价最少也要五六百，加在房价上就要比毛坯房贵差不过千把块，也就是说，精装修的房价可能比毛坯房高差不多50%，明显没多少竞争力。现在昆明平均1.5万的房价，一般精装修标准在2000到2500，精装房比毛坯房顶多贵15%。

  另外，当时精装房在设计上、品质上也没什么独到之处，对客户吸引力不大，不像现在，大房企都有专门的精装设计团队，工厂化的材料加工，全流程品控，使得精装房至少在整体设计和质感上，比一般家装要强。

  因此，在2000年之后，昆明房地产市场上的精装房就基本销声匿迹了，而再次有精装项目引发市场购买热情，则要到10年后的万科金域缇香。

  2010年10月，北市区的万科金域缇香开盘，这是昆明精装住宅在经过10年空窗期后再次亮相市场，尽管开盘售价达到11000元，后期均价卖到1.2万以上，可是销售却非常火爆。

  金域缇香卖得好卖得贵，除了万科昆明首作的招牌之外，最大的卖点就是精装修，也正是在金域缇香，昆明人才发现，国内精装修住宅的水平早已不是10年前金康园、世界花苑的水平可比。尽管在万科金域缇香之前，恒大在安宁开发的金碧天下已经推出精装住宅，可是彼时太平镇实在太偏远，昆明人很少去那里买房，金碧天下精装房的市场影响不大。

  自金域缇香之后，昆明房地产市场开启了第二个精装修时代，随着慢慢的变多的全国性大房企进入昆明，市场上的精装修楼盘也慢慢变得多，到如今，昆明百分之六七十以上的项目都已经是精装交付，精装成品住宅成为市场主流。坚持开发毛坯房的，主要是本地中小房企，以及部分高端合院、洋房类产品。

  可是，昆明的精装房虽然慢慢的变多，购房者对精装房的意见却也慢慢变得大，最主要的原因是精装房的质量上的问题。能这么说，目前昆明市场上开发精装住宅的房地产企业，几乎都遭遇过“质量门”、“投诉门”，再大牌的房企都不能幸免，有些房地产企业甚至在昆明的首个项目就遭遇精装质量“滑铁卢”。

  昆明精装房的质量上的问题大多分布在在三个方面，一是装修材料上偷工减料，二是工艺上标准不高，三是施工不过关，其中隐蔽工程又是最容易出问题的环节，比如防水，昆明某大牌开发商的第一个精装修项目，曾经大面积出现漏水渗水现象，在两年质保期内多次砸开地砖翻修，最后仍没有完全解决。同样是这家开发商，某个项目的厨房下水采用墙排，但从水槽到墙排口的PVC排水管悬空安装，住户使用一段时间后由于水的重力作用导致水管下沉，造成排水不畅甚至倒灌。而另一家开发商的精装房，业主入住后发现做饭时无论油烟机开多大，厨房里油烟都排不出去，最后检查发现是排烟管的逆止阀质量不高，油烟机的排气压力完全没有办法吹开……

  某大开发商的工程负责人说，实际上并没什么立竿见影的处理方法，其实各大房企在精装品质方面都有一套质量控制体系，可是完全执行到位的却不多。

  那么是不是市场上就没有靠谱的开发商和精装房了呢？当然也不是，事实上国内房地产市场就有几家以品质过硬著称的开发商，比如国内豪宅三强绿城、仁恒置地、星河湾，还有昆明人几乎没怎么听说过的永威置业。永威置业是一家河南房企，规模不大，2019年的销售额大约是220亿，但开发精装房方面颇有业内口碑。而永威置业的精装房之所以有“精细化”的名声，恰恰是因为学习绿城，被业界称为“小绿城”。只不过永威置业近期好像品质上有些反复。

  巧合的是这几家房企中仁恒置地、星河湾、永威置业都没有进入昆明，绿城也是去年才真正进入昆明，目前只有一个项目——绿城诚园。不过恰恰是规模不大的绿城诚园，让昆明人见识了精装房的另一种做法。

  绿城给昆明房地产市场带来的冲击是一套精装房的工法样板间。买房的人对样板间都不陌生，几乎每个开发商都会在销售楼盘时精装几套样板间，即便是卖毛坯房，也会装修样板间，但工法样板间又是啥东西呢？

  简单来说，工法样板间就是展示精装房的装修用到的材料、工艺以及隐蔽工程，精装房用了什么材料，如何施工，质量怎么控制，都会在工法样板间中展示，类似于有些餐厅的透明厨房，大众汽车在德累斯顿的透明工厂。

  和美轮美奂的样板间比起来，工法样板间并没那么“好看”，相当于半成品，但所谓外行看热闹，内行看门道，精装房的内在质量怎么样，精装房最令人头痛的隐蔽工程是不是质量过硬，使用的材料如何，都会在工法样板间中得到反映。正因为工法样板间其实是精装房的半成品，看上去远不如成品精装样板间那么耀眼，而看不见的材料和工艺上的缺点却容易暴露，所以昆明装修工法样板间的开发商，远没有装修成品样板间的多。

  绿城诚园其实也有成品样板间，许多购房者也都去参观过，说实话，你很难看出和其他开发商的同档次样板间有多大质量差别，可是在诚园的工法样板间中，差别就显示出来了，比如最能反映精装质量的防水工程，因为看不见，许多开发商都在这方面栽了跟头，而在诚园的工法样板间，防水做了几道，分别是什么材料，防水高度到哪里，全都一目了然。

  再比如前文提到的某房企的精装房将排烟机止逆阀装反、使用劣质排烟管等问题，在诚园可完全避免，因为工法样板间展示的烟道是不锈钢材料，安装也非常规范。

  再比如像墙体隔断等隐蔽工程，假如没有工法样板间，你完全不知道开发商使用了什么材质，如何施工，是否环保，隔音防潮效果如何，但在绿城诚园，看过工法样板间后就可打消这方面的顾虑。

  总而言之，一般的成品样板间给购房者展示的是最终结果，而工法样板间展示的是建造过程、工艺与材料，很显然后者更见功夫。

  从90年代末的金康园和世界花苑，再到如今的绿城诚园，昆明精装房已经走过了20多年的历史，精装房也从当年的试验产品，成为如今昆明楼市的主流。精装房是房地产市场发展的新趋势，优点也很多，但由于品控的难度，几十年来始终困扰房企和购房者，作为国内精装房最有口碑的企业之一，绿城或许可以通过诚园这一个项目，让工法样板间慢慢的变成为昆明房地产行业的标配，也让昆明的精装房在质量控制上，再上一个台阶。