买房慎买样板房光鲜之下皆糟糠
发表时间: 2024-01-14 20:40:00 作者: 新闻中心
样板房,顾名思义,房子设计、质量等各方面堪称样板。于是,一些购房者为免后顾之忧,选择购买样板房。然而,样板房有时候也会名不副实。难当“样板”之名。
胡先生就是购买的样板房,并就此陷入无尽的麻烦中——房屋问题层出不穷,卫生间频频漏水,开发商维修也难以完全解决问题。无奈之下,胡先生只能起诉至法院,请求追究开发商延期交房的违约责任。开发商则认为,房屋已经验收合格,购房者以出现质量上的问题为由拒绝收房,理由不充分,延期交房的责任应该由购房者承担。
2014年,胡先生相中了BGY公司开发的××小区的样板房一套,双方签订《商品房买卖合同》,合同对房屋的面积、价款、交付时间等双方权利义务作出了详细约定,其中交房时间应该不晚于2015年12月15日。
之后,胡先生发现房子存在多处质量问题,四个卫生间均无法正常使用,存在堵塞、严重漏水渗水问题;房屋墙体开裂,墙面墙纸天花板等物品严重发霉、霉变等问题;地下室被水浸泡,房屋墙壁及木柜等物品因长时间被水浸泡,吸水发黑发霉致屋内霉味浓郁;屋内水、电、气管道存在问题,排线混乱,在水、电管道安装完毕后,未进行试水试电程序,导致屋内出现用水管道冲突、无法正常使用热水器,线路短路的情况;一楼房间屋顶、二楼平台、门厅屋顶等均存在漏水情况。
由于房屋问题太多,胡先生向BGY公司反映之后,BGY公司进行维修整改,房屋一直处于维修状态,严重影响房屋的正常使用和居住,达不到交付条件。
直至2017年9月23日,BGY公司才向胡先生交付房屋钥匙、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》。
胡先生认为,被告应交付的房子存在多处质量上的问题,达不到交房和入住条件,BGY逾期交房,已构成违约,应当承担相应的违约责任,遂诉至法院,请求判令:BGY公司支付违约金54万余元,并向其交付案涉房屋及水、电、气等设计图纸。胡先生同时提供了多份证据,证明截止至2017年9月23日,案涉房屋仍有几十处需要整改维修的项目和工程,但是BGY公司仍未能按约整改、维修结束,此时该房屋仍不能正常居住。
BGY公司辩称,涉案房屋交付时存在质量问题,尚达不到无法居住的程度,胡先生拒绝收楼并不构成被告逾期交付,且有《房屋建设工程和市政基础设施建设工程竣工验收备案表》为证,证明案涉商品房于合同约定的交付日期前经竣工验收合格,满足合同约定的交付条件。案涉房屋属于保修范围,胡先生应按照合同的约定履行收楼的义务,其延迟收房,责任在原告,其不应承担逾期交付房屋违约金的责任。其并无向胡先生交付案涉房屋水、电、气设计图纸的义务,请求法院驳回其全部的诉讼请求。
因部分证据材料由BGY公司保存和持有,胡先生当庭提交《责令被告提交书证申请书》。法院根据实际庭审情况结合相关法律法规,责令BGY公司提供关于案涉房屋的维修记录、工程量、具体维修项目、结算等内容的相关材料。BGY提交了工程第三方维修工程施工合同、协议书、月进度款申请提交资料清单、工程进度款申请表、房屋维修申请记录表、工程保修服务单、等相关材料。
法院认为,房屋竣工验收合格是商品房交付的必要条件。案涉商品房系精装样板房,配套设施齐全,不仅要通过竣工验收,还应达到正常居住和使用的基本要求。本案中,在商品房买卖合同约定的交房期限即2015年12月15日前,双方即发现案涉房屋有水淹、浸泡等问题,BGY公司随即对问题做维修、整改等施工,在整改中,又陆续发现了案涉房屋其他多项问题并进行维修施工,如多处墙纸等装饰物发霉、屋面反复漏水、屋内四个卫生间及沉箱积水漏水、地板及地砖更换等问题。BGY公司对上述问题进行较长时间的维修施工。卫生间系房屋内重要的基础设施,卫生间的使用与人们生活息息相关,长期施工势必给入住者带来诸多不便,使入住者对案涉房屋无法正常居住和使用。根据双方举证、陈述结合本院调查材料,综合分析,应当认定案涉房屋构成严重影响生活居住的情形,未能达到精装样板房的交付条件,胡先生迟延收房理由正当。
BGY公司辩称,胡先生应当先收房,此后发现问题再进行维修,由此拒绝收楼,理由不充分。法院认为,在胡先生发现严重影响使用问题后,苛求其继续如期收房,即使收房,也不能正常入住,不能实现购房的目的,因此,对被告BGY公司的该主张不予采纳。
BGY公司辩称,根据商品房买卖合同及补充协议的约定,买受人应按协议约定自行到出卖人处办理交接手续,买受人逾期办理交接手续,应视为出卖人按期交付房屋。法院认为,案涉房屋在存在严重影响生活居住的情况下,若按商品房买卖合同及补充协议所涉条款履行合同有失公允,显然置买受人的利益于不顾,存在免除或减轻被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情况,在此种情况下应当认定该条款对原告不具有约束力。
案涉房屋为装修样板房,其建设及装修工程均已完工,屋内水、电、气等设计及施工是隐蔽工程,胡先生为便于后期维修、检修,要求BGY 公司提供设计图纸,合情合理。如若BGY公司不提供设计图纸,势必会增加胡先生维修难度及成本。法院在审理中限令BGY公司提交相关图纸,BGY公司提供了相关图纸。
开发商用来展示的样板房,肯定是希望将楼盘的最好面貌呈现给消费者,为此,开发商对样板房的规划、设计、包装可谓不遗余力,但是,正因如此,样板房可能会是银样蜡枪头,中看不中用。
商人重利,开发商同样如此,利润的另一头出自开源节流。样板房要节省成本的话,隐蔽工程做得往往不到位。开发商或者在样板房的水、电、暖等线路设计方面敷衍了事,或者干脆不设管道线路,这就为以后的交付埋下隐患。
消费者了解了样板房的弊端之后,如果仍要购买样板房,为了杜绝后患,那么就要做足功课,比如聘请专业的验房师进行验房,特别是对于隐蔽工程多加检查,发现问题,及早处理。再如签订补充协议,约定房子如果在保修期内出现质量上的问题,开发商必须对此负责,做出相应的赔偿。
如果购买的样板房出现了问题,消费者与开发商产生纠纷,诉至法院并非最优解,不妨寻找经验丰富的专业机构,比如房质网,与开发商展开谈判,在短时间内争取最大利益。